윤석열 정부의 대선 공약이었던 1기 신도시 재건축 기준 완화 정책이 정권 초기 타당성 검증에서 밀려 추춤하였습니다. 많은 기대를 모았던 1기 신도시 주민들로써는 상당한 실망감도 있었는데요, 이를 의식한 듯 정부에서 발 빠르게 1시 신도시 재개발 관련한 특별법안은 발표하면서 속도 있게 추진하겠다고 발표하였습니다. (2023.02.07 국토교통부 보도자료) 1기 신도시 특별법으로 불리는 노후계획 도시 정비 및 지원에 관한 특별법의 주요 내용을 간략히 살펴보고 관련된 이슈들 이야기해보겠습니다.
1기 신도시 특별법 주요 내용
➊ 특별법 적용대상 : ‘노후계획도시’
• 택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만m2 이상의 택지 등
➋ 추진체계 : 기본방침 → 기본계획 → 특별정비구역
• (기본방침) 모든 노후계획도시에 보편적으로 적용되는 가이드라인으로 계획수립 · 구역지정 원칙, 특별정비구역 내 추진사업 유형 제시(국토부)
• (기본계획) 특정 노후계획도시를 위한 도시정비 총괄계획으로 구역지정 세부계획, 기반시설 확충 및 특례 적용사항 등을 포함(지자체)
• (특별정비구역) 대규모 블록 단위 통합정비, 역세권 복합 · 고밀개발, 광역 교통시설 등 기반시설 확충 등 도시기능 강화사업 추진(지자체)
➌ 특별정비구역에 대한 각종 특례 및 지원
• 재건축 안전진단 : 완화(공공성 확보 시 면제 가능)
• 토지용도 변경 및 용적률 상향
• 입지규제최소구역 지정 / 리모델링 세대수 증가
➍ 각종 인 · 허가 통합심의로 사업절차 단축
➎ 통합개발을 위해 단일사업시행자, 총괄사업관리자 제도 도입
➏ 지자체 주도로 이주대책 추진 + 정부는 기본방침을 통해 이주대책 지원
➐ 다양한 방식으로 적정한 초과이익 환수 → 기반시설 재투자 활용
♣ 수도권 1기 신도시만 적용대상?
통상 이해하기 쉽게 1기 신도시 특별법이라 칭하고 있어 대상이 90년대 초반에 건설된 서울 근교의 1기 신도시만 그 대상이 되는 것처럼 이해해하기 쉽습니다. 하지만 정확한 대상은 '노후 계획도시'입니다. 따라서 수도권 1기 신도시만 적용대상이 아니라 택지개발 촉진법 등 관계법령에 따른 택지 조성 사업 완료 후 20년이 경과한 100만 제곱미터 이상의 택지 등이 적용대상에 포함됩니다. 수도권 1기 신도시뿐만 아니라 지방 거점 도시에 비슷한 시기에 지어진 지방 거점 신도시가 그 대상이 됩니다.
♣ 국토교통부에서 기본 가이드 마련 , 지자체에서 구체적인 계획 수립 및 실행 구조
추진 체계는 국토 교통부가 노후 계획 도시의 정비와 관련한 가이드를 마련하면 그에 따라 실질적인 정비 계획과 실행은 지자체의 주도로 진행하는 구조입니다. 본 특별법을 입안하면서 지자체의 다양한 의견을 수렴하였는지는 미지수 입니다만 중앙정부에서 큰 밑그림을 그려주면 지자체 별로 도시의 특성과 사정에 맞추어 노후 계획도시의 재개발을 진행하라는 취지입니다. 지자체에 도시정비 권한을 대폭 이양한 모습입니다.
♣ 특별정비 구역 지정의 특례 - 안전진단 기준 완화, 용도 변경 및 용적률 상향
특별정비 구역으로 지정되면 면제 또는 완화된 재건축 안전진단 기준을 적용받을 수 있습니다. 현재 다수의 재건축을 막고있는 실질적인 걸림돌이었던 안전진단 기준을 완화하여 재건축 진행에 속도가 붙을 것으로 보입니다. 또한 자족기능 향상 대규모 기반 시설 확충 등 공공성이 확보되는 경우에는 안전진단을 면제하고 특별 정비 구역 사업을 진행할 수 있도록 하였습니다. 용도 지역도 지역 여건에 따라 변경이 가능하도록 하였고 용적률 규제는 종 상향 수준(2종 -> 3종 준 주거 등) 으로 최대 500% 완화합니다.
이슈 사항
1기 신도시 특별법에 대한 주요내용이 발표되자마자 가장 우선적으로 사업 진행이 예상되는 성남시에서는 이주 대책에 대한 추가 방안이 마련되어야 한다는 목소리를 높이고 있습니다. 대단위별로 정비 계획을 세워 일괄적으로 추진하면 해당 지역의 거주민의 이주가 일시에 폭증하게 되는데, 이주민을 수용할 택지가 부족하다는 입장이고 이를 위하여 그린벨트 해제를 요청하고 있습니다. 사업의 진행 규모와 방식에 따라 다르겠지만 이주 대책도 지자체에서 계회를 세워 진행하는 구조이므로 지차체에서는 고민이 깊어질 수밖에 없습니다. 종 상향에 따른 용적률 완화로 인하여 닭장 아파트만 늘어나 도시 미관을 해치는게 아니냐는 우려의 목소리도 있습니다. 이에 대해 무분별한 승인보다는 그러한 사항들을 적절히 반영하여 개발 승인을 진행하겠다는 입장을 내놓았습니다 . 앞으로 특별법 통과와 세부 시행령이 마련되면 그에 대한 찬반 의견과 이슈들이 있을 것으로 예상됩니다. 특별법의 취지는 금리 상승에 따라 급격한 부동산 시장의 하락을 완화하고 장기적으로 부동산 시장을 부양하기 위함인데, 현재 경기 상황은 녹녹지 않습니다. 고 금리가 일정기간 유지될 것으로 보여 대출 이자 부담으로 인하여 수익성에 큰 타격을 줄 수도 있는 상황입니다. 또한 재 개발에 다른 초과 이익 환수는 그대로 유지됨에 따라 지자체가 특별 정비구역으로 지정하여 사업을 추진하더라도 거주민들이 수익성 하락과 초과이익 환수라는 걸림돌 때문에 재건축 진행을 망설일 수도 있습니다.
수도권 1기 신도시 특히 분당을 중심으로 재개발의 기대감 발산
현실적인 사항을 고려하면 가장 먼저 움직일 수 있는 곳은 아무래도 수도권 1기 신도시 입니다. 정부의 타깃도 그러하겠고요. 그중에서도 단연 분당이 가장 주목받을 것으로 예상됩니다. 리모델링 사업의 추진도 가장 활발히 진행되고 있는데, 이번 특별법안 발표에 따라서 분당 주민들의 생각보다 이른 재개발 가능서에 큰 기대를 걸게 될 수 있습니다. 대다수 지역에서 부동산 가격이 큰폭으로 하락하고 있지만, 분당 지역은 하락폭도 다른 지역에 비하여 크지 않은 상태에서 이번 특별법으로 인하여 일단 하락세 국면은 진정되는 모습입니다. GTX 개통과 함께 1기 신도시 특별법까지 부동산의 호재로 작용하여 하락 국면을 전환하여 발 빠르게 상승국면으로 나아갈지 흥미롭게 지켜볼 대목입니다. 분당 중에서도 가장 핫한 지역인 서현, 수내, 정자를 중심으로 부동산 시장의 분위기를 이끌어 갈 것으로 보입니다.
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